原标题:上市物业公司投资价值象限图:谁是大泡沫,谁是潜力股?

当下的资本市场有一部分灰暗:AI离开风口,养猪未能爆发力,于是物业被推到大众面前。

公开数据显示,2020年共有多家物业公司成功上市,在“地产”被资本市场抛弃时许,“物业”成了“宠儿”。物业天然具备的场景价值、服务属性,以及稳定的现金流,均为地产无法见到的优秀品质,市值被推高似乎顺理成章。

这些公司值多少钱?横向会发现鸿沟巨大,超一线物业公司市值多在千亿元之上,龙头企业市值被腰斩至500亿元以下,之后是不满百亿的公司们。业务形态70%以上都已实现标准化,差距为什么这么?

物业的估值体系,是一门玄学:表面上,数亿级的在管面积成为支撑第一梯队高市值的根本原因,可金科服务、保利物业、雅生活服务等规模型物业公司却身处第二梯队;若以主营利润率作为标准,宝龙商业、建业新生活、鑫苑服务等市值似乎又过低。

此,「一点财经」编辑部决定围绕已上市的物业公司,汇总其各方面数据与案例,制作上市物业公司投资价值象限图,对不同档位物业公司表现与市场整体走向进行点评,为物业公司的估值评判提供参考。

超一线物业公司:榜样价值高稳定指数:★★★★☆成长指数:★★★★投资指数:★★★★★二级市场里已有“物业茅”之说,即第一梯队的碧桂园服务、恒大物业、华润万象生活、融创服务“四大天王”。

以此为样本可以划定行业价值评估的基础框架:想估值破千亿,需要地产“乳母”,在此基础上进一步些噱头,科技创新、物联网应用、多业态综合运营等,就可以达成目标。

这些公司的母体业务板块覆盖住宅、商业、办公租赁等众多形态,让它们享受到先天的资源优势,房不缺,钱不缺,既能自足,能大肆收并购—这是“天赋”的力量,比努力发生效力更快。

资本高度集中在“四大天王”身边,造就几个千亿巨无霸理所当然。是其中的华润万象生活、融创服务体量更小,市值走低也在情理之中。

龙头物业公司:不太平的江湖稳定指数:★★★★成长指数:★★★★☆投资指数:★★★★☆第二梯队,这是整个物业板块中波动性最强的区域。

纵观该区段物业公司,一样享受地产板块发展带来的红利,仅仅是论起家底的丰厚度不及龙头企业。简言之,要“拼爹”时许,第二梯队公司个头儿矮一些。

不过要想就此忽视这股势力显然还为过早,它们各自都有自己的武器,随时许可能杀个措手不及。它们大体可以被分为资源导向、手艺导向与潜力导向三类:资源导向型,意在平台化运营,在业主生活场景中整合各类产业资源,提供差异化服务。如世茂服务推出的教育品牌“茂阅岛”,对 12 岁以下的儿童开展托育、早教、小学学段群体,集成教育服务。

手艺导向型,融入“圈外”,在一定程度上跳出了传统物业公司的概念范畴。如金科服务提出“服务+科技,服务+生态”战略,不仅联合微软中华民族、中华民族电信、海康威视开发天启大数据中心、集成云车管、云监控等平台,还参与自研手艺、数据、AI、业务四大中台与AI+全息感知系统,估值从物业行业向科技行业靠拢。

潜力导向型,研究时许需要更很多地方参考背景,价值由身份赋予。如保利物业、招商积余与中海物业,有央企背景,能够以更低的资金成本获得流动性。按照现阶段“规模至上”的价值观,这些企业具备快速膨胀的条件和能力。

虽然背景不尽相同,但龙头物业公司各有价值点傍身,想象空间非常大。面对整体偏低的市值,它们需要持续巩固差异化优势,预计后期行业座次会频繁波动—风险和机会陪伴相生。

一线物业公司:亮出一半的刺刀稳定指数:★★★★成长指数:★★★★☆投资指数:★★★★相比之下,位于第三梯队的物业公司表现更稳定。

论在管面积与营收、净利润规模,处于该区段的物业公司与头部企业有较大差距。更主要的原因是,该区段公司业务在特定范围内展开—建业新生活深挖河南省地区市场,时许代邻里84%的在管面积位于大湾区,建发物业的业务重心集中在大福建省地区。它们的“刺刀”只能在有限的空间中发挥效力和作用,市值也所以一直不温不火。

即便如此,这些厂商仍然不失投资潜力,业主的需求挖掘能力成为其杀手锏。当前,滨江服务主要面向杭州地区中高端物业的高净值用户群,这使它能获得30%的主营利润率;正荣服务切入度假村及城市服务领域—既然无法全国布局,就以差异化为起点,步步为营。

普通物业公司:不再改变中爆发,就在下滑中消失稳定指数:★★★★成长指数:★★★投资指数:★★★☆位于第四梯队的物业公司,大有两极化发展之势。

受限于规模劣势,兴业物联、第一服务控股开始了“折腾”,通过融合创新元素提升市值。前者聚焦智能社区、智能办公、企业远程管理等场景,借物联网与大数据等概念扩充想象空间;后者通过“弱电智能化”方式,绿色科技与新能源系统结合到项目建设中。

它们希望打开增值服务市场,极端的比如彩生活为增值服务了基础物业服务质量,最后制造人财两空的悲剧。

雅居投资控股、奥克斯国际、弘阳服务等,既未能继续扩张版图的资本,又缺少足够的噱头供市场炒作,短期内不存在出现大幅波动的条件。

结语总结下来,物业板块呈现如下三个特点:1 物业市场的发展仍然处于初级阶段。口上说着“用户体验决定一切”,实际上还是看谁块头更大、服务门类丰富、资源储备雄厚;

2 头部物业聚集了更多资源优势,也有种种创新概念,想要突破现有圈层实现阶级跃升的心态更迫切,今后更加精彩的故事大几率在这里发生;

3 综合各方面因素,可以看出物业板块价值观:“好爹”>身份>规模>创新能力>经营数据。

可以肯定的是,物业的故事刚刚开始。至于后文怎样,且听下回分解。